Hace un tiempo que la inversión inmobiliaria me llama la atención. Me atrae el hecho de tener un activo físico que puedes alquilar para que produzca ingresos pasivos mensuales. Hecho bien, puede ser una vía interesante para alcanzar la libertad financiera.
A continuación quiero contar un poco cómo he explorado este terreno y cómo planeo avanzar como parte de mi estrategia de inversión.
Para que no sea demasiado largo, este post lo voy a dividir en dos partes:
1) Explorando la inversión inmobiliaria
2) Explorando el crowdfunding inmobiliario.
¿Cuáles son los principales retos de la inversión inmobiliaria?
- Deuda: dependiendo de tu dinero disponible y el precio de lo que quieras comprar, suele ser necesario endeudarse más o menos.
- Mantenimiento: cualquier piso o local exige que lo adecentes, mantengas, repares, atiendas a las llamadas de los inquilinos, busques nuevos inquilinos cuando estos se vayan…
- Rentabilidad: las rentabilidades inmobiliarias después de impuestos, gastos, seguros y tiempos sin inquilinos, suelen rondar el 4-5% anual medio (sin contar apreciación del inmueble).
- Iliquidez: si mañana quiero el dinero, no puedo vender de un día para otro y tener el dinero en el corto plazo.
- Problemas: impagos y otros conflictos con los inquilinos pueden ser un quebradero de cabeza.
Así, de entrada, da reparo entrar en este mundillo, pero hay alternativas interesantes.
¡Veamos los números y las opciones!
¿Merece la pena comprar para alquilar? Haciendo números (cuenta de la vieja)
Cuando empecé a mirar cuánto costaría un piso mínimo viable, en Madrid no bajaría de unos 60-80.000€ aproximadamente. Tras adecentarlo y amueblarlo podría alquilarlo siguiendo la regla del 10%, por unos 500-900€, dependiendo de ubicación y demás. Según la regla del 50% (la mitad de los ingresos por alquiler se van en gastos y mantenimientos a lo largo del tiempo), tendría unos 250-450€/mes de ingresos, a los que habría que restar coste hipotecario.
Pueden salir las cuentas si consigues un piso barato, alquilas caro, tienes buena (o ninguna) hipoteca, por eso no lo descarto para un futuro un pelín lejano, pero en el resto de casos me parece personalmente una inversión demucho riesgo para un retorno bastante bajo.
Alternativas más baratas: locales y garajes
Seguí investigando y pensando qué opciones sin deuda hay y descubrí que se pueden comprar locales comerciales para su arrendamiento y pueden estar rondando a partir de los 20-30.000€ (ya nos acercamos a cifras que no exigen endeudamiento).
Otra opción interesante serían las plazas de garaje, que por unos 5.000-10.000€ puedes comprar para luego alquilar a 50-100€/mes.
Estos últimos no están nada mal, la verdad. Sé de gente que se ha montado una “cartera” de plazas de garaje en Madrid, comprando cada año una nueva plaza para alquilarla y eso va generando un flujo constante de caja. Tienen la ventaja de que puedes comprar sin endeudarte, generan cash en cuanto lo alquiles, tienen menos problemas y mantenimiento que un piso, aunque tienen los mismos problemas de pago de impuestos, la baja liquidez y una históricamente “baja” rentabilidad.
Tal vez me interese explorar esto en el futuro. Ya os diré.
¿Y algo más barato aún? REITs
Una opción muy interesante para los que no quieran tener que preocuparse por que te llame un inquilino a horas intempestivas (¡como es mi caso!) y que además es una inversión totalmente líquida, es la inversión en fondos de inversión inmobiliaria o REITs. Estos son fondos que invierten tu dinero en decenas o cientos de inmobiliarias mundiales que están construyendo, alquilando y vendiendo casas.
Tú no te involucras en los proyectos, pero eres parte beneficiaria del crecimiento de dichas empresas. Puedes comprar o vender tus participaciones en cualquier momento, así que tu dinero está disponible en caso de que quieras salir de la inversión para dedicarlo a otra cosa.
En este estupendo artículo en Vivirtiendo se detalla cómo funciona y cómo contratar un REIT global desde sólo 200€ y con comisiones muy bajas – https://vivirtiendo.com/fondo-inversion-inmobiliario/
Más opciones: crowdfunding inmobiliario
La última de las alternativas para inversión inmobiliaria que he estudiado es la inversión inmobiliaria colectiva, o crowdfunding inmobiliario. En ella, un grupo de personas pone dinero para financiar un proyecto de una inmobiliaria. Ésta construye o compra pisos, los alquila y reparte beneficios entre los inversores, o espera a que se aprecie el piso y lo vende, repartiendo también las ganancias.
¿Qué es lo bueno de esta forma de inversión inmobiliaria? Pues que puedes empezar con 50€-100€, diversificar a tope, no necesitas apalancarte, puedes tener beneficios en muy corto plazo de tiempo, y no tienes que preocuparte por los inquilinos y el mantenimiento del inmueble. ¡Tremendo!
¿Inconvenientes? Riesgos de plataformas, intermediarios, no posees el 100% del activo sino una parte, no eres parte en la toma decisiones…
Viniendo del mundo del crowdlending, esta forma de inversión me resulta muy natural y desde hace tiempo me ha llamado mucho la atención.
Tanto, que he empezado a crear mi propia cartera de crowdfunding inmobiliario.
¿Quieres saber más de este tema? Te lo cuento en mi siguiente artículo: “Explorando el crowdfunding inmobiliario“
¡Un abrazo! 🙂
Inversor Millennial