Explorando el crowdfunding inmobiliario

Como explicaba en mi anterior artículo (“Explorando la inversión inmobiliaria”), hace un tiempo que la inversión inmobiliaria me llama la atención como fuente de ingresos más o menos pasivos que pueden ayudar en el camino hacia la libertad financiera, y el crowdfunding inmobiliario puede ser una buena puerta de entrada en este mundillo sin exigir una gran cantidad de dinero en efectivo para comenzar a operar.

¿De qué va esto?

El crowdfunding inmobiliario es un sistema de inversiones colectivas en el sector inmobiliario a través de plataformas online que se encargan de seleccionar y ejecutar las inversiones, normalmente, comprar inmuebles para reformarlos, alquilarlos y/o venderlos posteriormente.

¿Qué rentabilidades se pueden esperar? 

Pues hay de todo, como en botica. Plataformas nacionales y británicas suelen dar entre el 4% y el 9%, mientras que otras plataformas extranjeras prometen dar más del 10%. 

¿Qué plataformas hay en el mercado?

He hecho un estudio de una selección de plataformas más conocidas del mercado para poder evaluarlas.

A continuación os comparto mis notas, con fechas de creación, rentabilidades medias, pros y contras de cada una, etc, por si os interesa para vuestra toma de decisiones:


PuntuaciónPlataformaRentabilidadAñoPaisInversión mínima2nd marketAutoinvestProsCons
⭐⭐⭐⭐⭐Crowdestate12-20%2014Estonia100Cero defaults, buena webNinguna por ahora
⭐⭐⭐⭐⭐Estateguru12%2013Estonia50NoCorto plazo, rentabilidad, madurezNinguna por ahora
⭐⭐⭐⭐⭐Housers9%2015España50NoRegulada CNMV, gestión de impuestos, madurezMenor rentabilidad, problemas según tipología.
⭐⭐⭐⭐Bulkestate14.6%2016Estonia50NoAlta rentabilidad, madurez mediaMuy pequeña aún. No tienen mucha info por proyecto
⭐⭐⭐Crowdestor13-18%2018Estonia50NoNoCero defaults, alta rentabilidadMuy nueva aún.
⭐⭐⭐Property Partner5-8%
2014Inglaterra280NoNoMadura, buenas puntuaciones, reguladaIncertidumbre Brexit, Menor rentabilidad, comisión del 2%, entrada de 280€
⭐⭐Reinvest2414%2018Estonia100NoNoRentabilidad y trasparenciaDemasiado nuevos, web muy básica
⭐⭐Brickstarter9%2017España50NoNoPago inicial y pagos mensuales de los alquileres, retenciones de impuestosEs muy nueva aún. No tienen proyectos abiertos.
Kuetzal6-21%2018Letonia100NoNoRentabilidadMuy nueva, CEO muy junior, invierten en cripto

Iniciando mi imperio inmobiliario: ¿con cuáles empezar?

Yo me he creado una pequeña cartera con 6 de ellas, para ir probando qué tal funcionan y posteriormente ir incrementando mis aportaciones a las que mejor rendimiento y fiabilidad tengan. Iré reportando mes a mes su rendimiento, y si tienen retrasos, impagos, quiebran los proyectos, etc. (Suscríbete al blog si quieres hacer seguimiento de mi cartera)

Para empezar en este mundillo he arrancado con la siguiente cartera:

Mi cartera inicial

Estas son las rentabilidades esperadas de los proyectos en los que he invertido en cada plataforma:


PlataformaRentabilidad
Crowdestate12-20%
Estateguru12%
Housers9%
Bulkestate14.6%
Crowdestor13-18%
Reinvest2414%

Básicamente he hecho una selección de las que me han parecido más interesantes, favoreciendo las que llevan más tiempo en el mercado y aquellas con buenas rentabilidades.

*Nota: Reinvest24 es la única en la que no he metido dinero mío. Como ya he plasmado arriba es una plataforma muy nueva, sin track record, y si tengo una pequeña participación es porque he recibido una invitación directa de su equipo para probar la plataforma.

Mi intención con esta cartera ha sido diversificar entre países, plataformas y formas de inversión. Hay inversiones en España, Estonia, Italia, con intereses entre el 8% y el 21% y duraciones de entre 6 meses y dos años. 

¿El comienzo de un imperio?

Todo gran viaje comienza con un primer paso, y aunque suene a chorrada, esto es un primer paso en la construcción de algo que puede ser grande.

¿Cómo evolucionará esta cartera, este mercado y estas plataformas? Lo iremos viendo. ¿Podrá este sistema servir para dar gasolina a otras fuentes de ingresos o incluso servir para comprar otras propiedades y activos en el futuro? Quizás. De momento, en el corto plazo ya “tengo” casas y proyectos en varios países que van a empezar a generar ingresos pasivos cada mes ¡y eso me encanta! 🙂

¡Por cierto! Si alguno ha probado una plataforma que se me haya pasado y ha tenido buenos resultados, que me avise en los comentarios para añadirla a mi radar.

Os tendré al día de todo en el blog y en las actualizaciones mensuales de cartera.

¡Un abrazo!
Inversor Millennial

17 pensamientos sobre “Explorando el crowdfunding inmobiliario”

  1. Cómo esperaba, un gran artículo.
    Me ha gustado muchísimo, seguiré de cerca tu evolución aunque ya estoy convencido de abrir posición en Crowdestate.
    Mil gracias por el artículo! 😉

  2. Gracias por el artículo. Muy interesante.
    tengo una duda. Si participamos en estas plataformas lo hacemos como ” prestamista ” recibiendo unos intereses o como propietarios de un inmueble que se vende, recibiendo posteriormente un beneficio ?
    Gracias y un saludo.

    1. Hola Alberto: ¡excelente pregunta!
      Yo también me lo planteé al principio. Lo que he visto es que cada plataforma funciona de forma diferente: en unas eres un prestamista sin más y en otros eres socio propietario de una sociedad creada para cada proyecto de inversión.
      Te recomiendo que leas los detalles de cada plataforma antes de entrar y así resuelves esas dudas
      Un saludo y gracias por comentar

    1. Hola! Un honor tenerte por aquí 🙂
      Pues sí, los países bálticos son los reyes del mambo en el tema de crowdfunding y crowdlending. ¿Razones? Han tenido apoyo institucional que ha apostado por lanzar empresas fintech (más de 170 en 2018), ventajas fiscales, banco central amistoso y una banca tradicional y “credit unions” que limitaban el acceso al crédito y sablaban a los usuarios una barbaridad. El resultado ha sido un caldo de cultivo donde han aparecido plataformas como champiñones, con una competición muy sana hacia transparencia y buenas prácticas financieras.

      Un saludo,
      IM

  3. Aunque he descubierto tu blog hace poco m estoy leyendo uno a uno todos los articulos, enhorabuena!
    Al igual que tu estoy montando una cartera basada en crowfunding inmobiliario, y de ahi mi pregunta: ¿Que herramienta usas para tener un control de todas tus inversiones?

    Con todas las plataformas que usas… ¿como haces para tener un control de las mismas?

    Un saludo y enhorabuena de nuevo!

    1. Hola Paco:
      Tengo una hoja de Google Spreadsheets donde cada mes apunto aportaciones y rendimientos. Es bastante simple, pero de un vistazo tengo toda la info.
      Varios lectores me la han pedido, así que si encuentro un hueco la publicaré para quien esté interesado
      Un saludo y gracias por tu comentario
      IM

  4. Hola!! Qué opinas de EvoEstate (https://evoestate.com/)? Es uno de los agregadores de plataformas que ha surgido en los últimos tiempos y tienen proyectos de distintos originadores, aunque alguno de las plataformas en las que invierten SkinInTheGame no me terminan de convencer, pero al ofrecer la posibilidad de diversificar en una misma plataforma e invertir en distintos originadores me llama la atención. ¿Cómo lo ves?¿Alguna noticia sobre ellos? Ahora mismo estoy un poco desencantado del crowdfunding inmobiliario, pero querría saber tu opinión sobre esta.

    Y una pregunta más, ¿qué % de una cartera aconsejarías reservar para crowdfunding inmobiliario dentro de la parte correspondiente al crowdlending?

    Un saludo y gracias de antemano!

    1. Hola Ramón:
      la evalué en su momento y no me convenció. Al final son un intermediario más y se llevan comisión: ¿por qué no ir directamente a Estateguru e invertir allí? No lo veo, la verdad.
      Sobre el % crowdfunding vs crowdlending, creo que debería tener más peso al ser inversión respaldada por un activo (la casa o el terreno) y por lo tanto más sólido como inversión en teoría. Tal vez un 60%-40% sería buena distribución. ¡Buena pregunta!

      1. Gracias por tu respuesta.
        Pues según he visto, por lo siguiente:

        1. El servicio EvoEstate es completamente gratuito para los inversores y EvoEstate gana dinero cobrando una comisión a las plataformas asociadas. Por lo que sí, son un intermediario, pero no cobran comisión y facilitan la diversificación desde una misma plataforma sin necesidad de darse de alta en X plataformas web.

        2. Skin in the game: los fundadores de EvoEstate invierten su capital personal (un mínimo de 1,000 EUR) en proyectos seleccionados (en la sección “Skin in the game”). En diciembre, el monto invertido en dicha sección superó los 80,000 EUR;

        3. Proporciona acceso a diversos mercados geográficos: por ejemplo, aunque muchas plataformas españolas restringen la inversión de los no residentes, con EvoEstate es posible. Además, EvoEstate agrega ofertas de fondos de inversión inmobiliarios privados que generalmente tienen inversiones mínimas altas (50-125K EUR), o plataformas con un mínimo de inversión muy alto (por ejemplo, Rendity con 500 EUR), permitiendo a los usuarios de EvoEstate una inversión mínima de solo 50 EUR.

        4. Función de Autoinvest, a diferencia de muchos de los competidores que solo permiten la inversión manual. Además tiene una función de cancelación gratuita de autoinversión durante las primeras 24 horas.

        5. Mercado secundario: Incluso si una plataforma no tiene un mercado secundario, EvoEstate ofrece liquidez por esta vía.

        A priori parece que para diversificar aún más es una buena opción que ofrece claras ventajas, pero como te comentaba no me terminan de convencer, aunque aún llevo poco con ellos y muy poco invertido.

        Por otro lado, y viendo que tu cartera no está a un 60%-40% que comentas, me pregunto si tu estrategia tiende a cambiar hacia esa proporción que me comentas o por el contrario estás más cómodo dándole más peso al Crowdlending en comparación con el crowdfunding.

        Muchas gracias por tu respuesta!

        1. Hola Ramón: ¡gracias por la investigación!

          Mirando al equipo en linkedin parece bastante flojo. 4 empleados, donde el CEO es un chaval que no ha llegado a trabajar ni 2 años en ninguna empresa, y ninguna relacionada ni con inversión ni crowdfunding ni proyectos inmobiliarios. No me convence: prefiero ir a las plataformas originales.

          Con respecto a la proporción 60-40% efectivamente es aspiracional en mi caso: me gustaría tener más peso inmobiliario en mi cartera

          Un saludo y sigamos analizando oportunidades. Gracias por compartir
          IM

  5. Hola inversor,

    Como va esta cartera ahora?
    La primera que probe fue viventor y despues de uno que otro medio susto, se han comportado a la altura y me parece muy bien, igual recorte un poco el dinero que tenia con ellos, tambien tengo en robocash pero es muy nuevo para decir y en crowdestor que hasta los momentos me parece buena con cero default, esperemos siga asi
    Saludos

    1. Hola Alejandro:
      perdona, acabo de ver tu comentario. Son tiempos turbulentos en el crowdlending. Ahora mismo la mayoría de los pagos están parados y no sabemos cuáles sobrevivirán a esta crisis.
      Quedemos a la espera
      Un saludo!

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *