¡Aventuras en hipotecalandia!

Por Inversor Millennial

Ya está hecho. Ya está mi casa comprada y mi hipoteca firmada, y la verdad es que ha sido toda una aventura

La toma de decisiones, la investigación, los cálculos, el estudio de las ofertas de cada entidad es algo que impone y puede ser muy estresante cuando te planteas comprar casa, la verdad, así que mi idea es compartir aquí mi historia por si le puede servir a alguien que esté en la misma situación que yo. 

Nota importante: en este blog en general, y en este artículo en particular, no quiero decir a nadie qué opción es mejor ni peor, sino lo que yo he elegido y por qué, sabiendo que he podido tomar decisiones erróneas. Medita profundamente antes de tomar cualquier decisión financiera.  

¿Qué casa me puedo permitir?

¿Cómo estimar la casa que te puedes permitir sin vivir ahogado por las deudas? Esta pregunta es muy interesante y es la más importante cuando comienzas a buscar casa, ya que determina qué casa puedes comprar y dónde. 

La recomendación más habitual que he leído es que la cuota mensual de la hipoteca nunca supere un 33% de los ingresos totales de tu hogar.

Si tenéis por ejemplo dos sueldos de 1600€ (total 3200€), según esta recomendación la cuota de hipoteca máxima deberían ser unos 1066€. A esto hay que añadirle pago de comunidad, impuestos y seguro del hogar obligatorio. 

Esto a mi personalmente me parece demasiado endeudamiento. Si por lo que sea uno en casa se queda en paro, cosa tristemente habitual, esa familia difícilmente podrá salir adelante con el otro sueldo. Esto se conoce como la trampa de los dos sueldos: por tener dos sueldos incrementas tu nivel de gasto y eso te ata de por vida a tener dos sueldos o serás pobre. 

Una casa que no me he comprado

Otro problema adicional es que la premisa del 33% considera que siempre vas a tener el mismo sueldo, durante 30 años. Pero ¿qué ocurre si hoy tienes un sueldo alto y dentro de 5 o 10 años tu industria sufre una crisis? (Si pasara lo contrario y tu sueldo se doblara, es un buen problema a tener). 

En mi caso, hemos sido conservadores con el nivel de endeudamiento porque yo trabajo en un sector algo volátil en cuanto a salarios. Nuestro nivel de endeudamiento supone un 20% de nuestros ingresos, lo cual nos dejaría vivir (más o menos ajustadamente) en caso de que mi mujer o yo perdiéramos el trabajo o sufriéramos una caída de ingresos relevante, o en caso de que alguno de los dos decidiera dejar de trabajar para dedicarnos a otra cosa. 

¿Podríamos habernos endeudado más? ¡Por supuesto! Los bancos estaban más que contentos de prestarnos más dinero para que nos endeudáramos más. ¿Habría sido lo más inteligente? Pues allá cada uno con sus objetivos vitales: a mi me alejaría de mis objetivos de viajes, ahorro, inversión, ocio y búsqueda de la libertad financiera

¿Hipoteca a tipo fijo o variable?

Lo primero que te preguntan en cualquier lado es cómo quieres la hipoteca: a tipo fijo (pagando exactamente igual interés a lo largo de todo el periodo de pago) o a tipo variable (actualizando cada año tu cuota en base a lo que haga el Euribor). 

De entrada me parece bastante sorprendente que la cuota mensual que pagan miles de españoles dependa de un índice y que cada año vaya subiendo o bajando en base a dicho indicador. Sería interesante saber de dónde viene este modelo (si alguien se anima a compartir, que lo deje en los comentarios abajo), pero personalmente no quiero sorpresas ni “emociones” en mis gastos mensuales: prefiero la previsibilidad y la constancia para dormir bien. 

Tengo historias cercanas de familiares que pagaban 800 de hipoteca y que han llegado a pagar entre 1200 y 1400 en los peores momentos de máximos del Euribor, viviendo miserablemente durante años… es algo que no quiero para mi familia. 

Por esto elegí el tipo fijo desde el primer momento: en situaciones actuales, donde el Euribor está en mínimos históricos, estoy “haciendo el tonto” pagando de más, lo sé. En caso de que el Euribor empiece a subir, como lo ha hecho en el pasado, esa diferencia se reducirá y la balanza se equilibrará. 

¿Ocurrirá? Tal vez no ¿Cuándo pasará? No tenemos ni idea, pero en 30 años la vida puede dar muuuchas vueltas, y a día de hoy pago con este sobrecoste mi paz mental con total alegría. Es difícil asignar un valor numérico a esta tranquilidad. 

¿Duración?

¡La máxima posible! En mi caso, por mi edad, 30 años es lo máximo. De esta manera pago más intereses, pero la cuota es más baja cada mes, lo cual me da margen de maniobra para ahorrar, invertir, y en caso de que me interese, amortizar anticipadamente. 

Haciendo cálculos, reducir la duración del préstamo me ponía en situación de agobio mensual por el que no quiero pasar. No quiero que la hipoteca me impida tener vacaciones, salir a cenar o invertir.

Gastos “ocultos”

Algo a tener en cuenta, y que hay que estudiar bien, son los gastos adicionales que aparecen al comprar la casa. Gastos de tasación, notario, impuestos de compra, y un largo etcétera. Pueden suponer una pasta grande (¿estás preparado para pagar más de 20.000€ extras?) y hay que preverla a la hora de definir el precio de la vivienda que te puedes permitir…o te arriesgas a quedarte con el culo al aire y tener que pedir más dinero al banco. La calculadora de simulación de hipotecas de Idealista ayuda con una estimación de estos gastos. 

Buscando banco: ¡los Juegos del Hambre!

Una vez tienes estos parámetros definidos y has identificado una casa que te cuadra, comienzan los Juegos del Hambre: una lucha donde tendrás que recorrer entidades bancarias y hacerlas pelear entre ellas por las mejores condiciones. 

La búsqueda de hipotecas se parece más a un regateo en un mercadillo de barrio de lo que yo me esperaba. “Esta condición es innegociable” “Ok, pues me voy a la competencia” “Espera, espera, vamos a ver qué podemos hacer”…y así todo el tiempo. 

Algo que me ha sido de enorme ayuda en este paso ha sido el servicio de intermediación hipotecaria de Idealista: lo recomiendo completamente. Básicamente les cuentas qué quieres y ellos se ponen en contacto con un buen puñado de bancos para conseguir las mejores condiciones. Ellos se llevan una comisión del banco y tú no pagas nada ¡está genial! 🙂

Gracias a ellos, el proceso ha sido mucho más rápido: les mandas la documentación y ellos se encargan de enviar todo a los bancos, de forma que tú esperas a que te vayan llegando ofertas y vas peleando condiciones con uno y otro. Además he tenido a una persona siempre disponible al teléfono para contestar todas mis dudas (¡que eran muchas!). Totalmente recomendable, de verdad. 

Otra cosa que he visto es la gran diferencia entre la oferta comercial “pública” de cada banco, y el margen de negociación que tienen. Por ejemplo: una entidad que publicita tipo fijo 30 años al 3% puede rebajar hasta el 2% o incluso menos según las condiciones de cada cliente y según las negociaciones que llevéis a cabo. ¡Pelea duro, que es la decisión financiera más importante de tu vida!

En mi caso, la entidad “ganadora” ha sido KutxaBank, con un interés tipo fijo a 30 años del 1.7%. Ya veremos qué tal es la relación con ellos a lo largo de los años. 

El truco de las vinculaciones

Los bancos juegan la baza de las vinculaciones para rebajar los tipos de interés. Ej: un seguro de hogar te rebaja un 0,2% de interés, un seguro de vida rebaja un 0,1% de interés, un plan de pensiones…etc, etc. ¡Pero cuidado con los costes! ¡Que no te engañen!

¿Cuál es el truco? Hay que hacer el cálculo de cuánto ahorras VS cuánto pagas por dicha vinculación. Es decir, si el seguro de hogar que te oferta el banco cuesta 650€/año, y con eso ahorras 5000€ de intereses en la duración de la hipoteca, igual te interesa pagar 0,1% más de intereses, contratar el seguro fuera del banco por 350€ y eso sería un ahorro de 9000€ en los 30 años de hipoteca. Y así con todo. 

A otra cosa, mariposa

La decisión de compra, la búsqueda, cálculo de precios, negociación de la hipoteca lleva un consumo de tiempo y energía muy importante. Han sido meses de investigación, cálculos, visitas a casas y bancos. La verdad es que me alegra haber cerrado ya la operación y de poder poner mi cerebro a trabajar en otras cosas más productivas e interesantes. 

Sin más me despido y espero que este post le sirva a alguno que esté en la misma situación. Ya sabéis, si tenéis alguna duda, dejadlo en los comentarios de abajo, y si quieres seguir cada mes mi evolución camino de la libertad financiera, suscríbete al blog.  

¡Un abrazo!
Inversor Millennial